Первый раз за последние три года на московский рынок недвижимости вернулись инвесторы, которые хотят вложить деньги в жильё, отметили риелторы. В 12% заключенных в августе сделок на вторичном рынке участвовали именно инвесторы…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, в какие объекты недвижимости сегодня выгодно вкладывать деньги.

Инвестиции в новостройки уже не приносят прежнего дохода
Достаточно популярной среди инвесторов схемой является покупка квартиры в новостройке и её перепродажа на поздних этапах строительства. Однако, если до 2014 года это приносило порядка 20-25% годовых, то сегодня доходность снизилась до 15-20% годовых. Более того, получение прибыли находится под вопросом, поскольку могут возникнуть трудности с продажей квартиры – сегодня такие объекты пользуются гораздо меньшей популярностью, чем в докризисные времена.
По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, разница в ценах на разных этапах строительства в разных проектах отличается, поэтому инвестиции в такой объект могут не принести большого дохода. Цены максимально возрастают только в наиболее ликвидных проектах, которые занимают на рынке не более 15-20%. Одним словом, вкладываться в новостройку может быть выгодно, но при этом необходимо тщательно подобрать жилой комплекс, желательно попросить совета у профессионала.

Покупка на этапе котлована выгоднее, но готовый объект – надежнее
Инвестор всегда в некоторой степени рискует, ведь если он располагает минимальным бюджетом, входить в проект нужно на этапе котлована. Если на момент покупки новостройка находится на более поздней стадии строительной готовности, доходность падает.
Гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова рекомендует инвесторам, которые боятся рисковать, приобретать квартиры, когда в проекте окончены монолитные работы и активно проводятся инженерные сети. Но при этом нужно понимать, что к моменту завершения строительства такой объект не подорожает в значительной степени.

Нужно тщательно выбирать застройщика
Эксперты отмечают, что сегодня не самая стабильная ситуация для вложений в строящееся жилье. Дело в том, что на рынке происходят кардинальные перемены в части законодательства. Поэтому председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова рекомендует инвестору быть очень внимательным при выборе проекта и застройщика. Эксперт предупреждает, что полностью исключить риски не выйдет, именно по этой причине объект на этапе строительства стоит гораздо дешевле готового жилья.

Проще всего делать прогнозы в среднем ценовом сегменте
При вложении денег в недвижимость эксперты рекомендуют ориентироваться на средний ценовой сегмент. Покупателей самого дешевого жилья может стать гораздо меньше из-за снижения доходов, а целевая аудитория дорогих квартир (класса элит и премиум) – очень узкая.
Мария Литинецкая говорит, что относительно стабильный и прогнозируемый спрос будет на жилье класса low-business, где стоимость квадратного метра на старте продаж составляет 170-190 тысяч рублей. Прибыльным может оказаться и более дорогостоящий объект, но при этом инвестору нужно учитывать и более высокие риски, отмечает эксперт.

Для инвестиций Москва выгоднее, чем Подмосковье
С инвестиционной точки зрения объекты в Москве интереснее, чем в Подмосковье, говорят риелторы.
По словам Литинецкой, для инвестиций стоит выбирать проекты с растущим спросом. Поэтому Москва, где за 6 месяцев число сделок увеличилось на 42%, гораздо привлекательнее области, где в аналогичный период спрос упал на 7%.

Аренда – стабильный доход, но окупаемость дольше
Сдавая квартиру в аренду, хозяин квартиры будет иметь стабильный доход. Но если приобрести жильё с целью получения прибыли по такой схеме, оно будет долго окупаться – около 15-18 лет.
При этом максимальная доходность составит 12-13% годовых – в случае сдачи в аренду квартир-студий, которые на сегодняшний день являются наиболее подходящим форматом жилья. В среднем, аренда квартиры принесёт 6-10% годовых. Если район не слишком удален от центра, имеет хорошую транспортную инфраструктуру, включая метро, и хорошо обжит, жилье в нем всегда будет популярно среди арендаторов, говорит Литинецкая.

Для последующей сдачи в аренду выгоднее покупать апартаменты, а не квартиры
Сегодня на рынке появляются проекты с обслуживаемыми апартаментами, специально разработанными для последующей сдачи в аренду. При этом управление объектом возложено на управляющую компанию.
По словам директора по сопровождению бизнеса Century 21 Россия Юрия Шаранова, в такую недвижимость потребуются меньшие капиталовложения, чем в обычную квартиру, при этом арендная ставка будет одинаковой. Доходность ряда проектов составит 8-9% годовых, к тому же, ликвидность объекта будет выше, чем коммерческого помещения. Однако Шаранов рекомендует заинтересовавшимся инвесторам рассматривать не Москву, а Санкт-Петербург, куда приезжает большее количество туристов – по этой причине арендное жилье в Северной столице пользуется большим спросом. Чтобы зайти на рынок, нужно располагать капиталом как минимум в 3-4 миллиона рублей.

Коммерческая недвижимость – дороже, но выгоднее жилья
Юрий Шаранов отмечает, что при приобретении коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду доходность составит около 10% годовых. Такой объект окупится в среднем за 10 лет, говорит эксперт. Также он рекомендует рассмотреть стрит-ретейл, который выгоднее сдавать в аренду, чем офисы. Конечно, для каждого сегмента важна локация – инвестиции будут выгодными только, если недвижимость расположена в месте с хорошей транспортной доступностью и высокой проходимостью пешеходов. Минимальный размер инвестиций для Московского региона – 10-15 миллионов рублей.

Инвестировать в зарубежное жилье сейчас невыгодно
Доходность недвижимости за рубежом на сегодняшний день составляет всего 3-4% годовых в валюте. Возможно, инфляция в России обгонит валютный доход. Также стоит учитывать, что для оформления инвестиционных сделок за рубежом потребуется помощь специалистов, чьи услуги стоят немало. К тому же, обесценивание рубля делает рынок жилья Европы практически недоступным.
Как правило, за рубежом выгоднее всего вкладываться в нежилую недвижимость. К примеру, места на парковках, гостиничные номера и даже комнаты в домах престарелых и студенческих общежитиях.
Но здесь будет очень высокий порог входа на рынок, особенно учитывая, что с ростом курса валют у российских граждан становится меньше денег, говорит Юрий Шаранов. По этой причине инвестиции в недвижимость за рубежом резко сократились.

Дома под реновацию — выгодны, но время ожидания не известно
Сегодня можно встретить примеры инвестиционных покупок жилья в домах под реновацию. Стоимость квартир в хрущевках – самая низкая в Москве: объект можно купить за 3,5-4 миллиона рублей.
Часто такие квартиры приобретают и сдают в аренду, рассчитывая после сноса дома получить новое жилье, которое также планируется сдавать в аренду. Но инвестору необходимо понимать, что сроки предоставления нового жилья могут затянуться на несколько лет, поскольку они до сих пор не уточнены по каждому дому.